Общий обзор: рынок 2007-2009 гг.
Свое слово в поддержку текущей стабильной ситуации на рынке недвижимости Дубая и продолжения роста на рынке высказали специалисты MENA Report – информационно-аналитического агентства стран Ближнего Востока и Северной Африки. Принято считать, что 2006 год стал первым годом, когда в эксплуатацию было сдано существенное количество единиц жилья. Тем не менее, реальные цифры оказались куда ниже предполагаемых: вместо 40,000 единиц было сдано лишь 14,000. В списке проектов, готовых к сдаче в 2007 году, 53% принадлежат генеральному застройщику Nakheel.
Если принять в расчет, что государственные объекты традиционно сдаются с самым большим запозданием, то очевидно, что в этом году будет также сдано меньше жилья, чем запланировано. Особенно повлияет ситуация на проектах International City и Discovery Gardens. Следуя данному выводу, можно подсчитать предварительные цифры по сдаче недвижимости в эксплуатацию – это 37,000, 65,000 и 60,000 единиц в 2007, 2008 и 2009 годах с учетом задержки 15%, 20% и 20% от общего объема соответственно.
Аналитики MENA Report рассматривают понятие спроса как сочетание двух составляющих – сдерживаемый спрос и текущий спрос. Общий спрос на 53,000 единиц жилья в 2006 году включил сдерживаемый спрос в 23,000 единиц из расчета, что 3% населения возрастом от 15 до 40 лет представляют собой дополнительный спрос.
Если учесть, что всего было сдано 14,000 единиц, то избыточный спрос составил 38,000 единиц, который в свою очередь покрывает цифру сдерживаемого спроса в 2007 году. С другой стороны, чтобы оценить текущий спрос, следует предположить, что 30% въезжающих в страну на постоянное жительство экспатриантов представляют собой целевую аудиторию, нуждающуюся в качественном жилье в ближайшие годы. Таким образом, спрос на жилой сектор составит 70,000, 36,000 и 38,000 единиц жилья в 2007, 2008 и 2009 годах соответственно.
Инвестиции в недвижимость Дубая
Специалисты компании Dinvest отмечают, что на сегодняшний день существует несколько успешных схем по вложению средств в рынок недвижимости Дубая, как краткосрочных – это инвестиции на предварительном этапе нового проекта, так и долгосрочных – это инвестиции в рынок обслуживаемых апартаментов.
Вложения на предварительном этапе
В связи с неослабевающим успехом большинства генеральных инфраструктурных проектов индивидуальные застройщики продолжают с успехом запускать на их территории новые жилые и офисные здания. К общим экономическим показателям сектора и просто выгодному расположению объектов добавьте привлекательную, зачастую индивидуальную, систему оплаты, и рост цен гарантирован. В чем же секрет?
Здесь следует раскрыть такое популярное в Дубае понятие, как ‘pre-launch’, что в переводе с английского означает ‘предстартовый, предварительный, заблаговременный’. В реальности понятие работает следующим образом: застройщик планирует запустить новый проект, определяется с ценой квадратного метра, и в течение недолгого срока– продает недвижимость по минимальным рыночным ценам. И уже примерно через неделю, начав вкладывать средства в маркетинговую кампанию и массированные рекламные акции для активного продвижения продукта на рынке, повышает первоначальные цены в среднем на 10%. Далее стоимость проекта начинает расти и в течение нескольких месяцев повышается еще примерно на 10%.
Какую выгоду такая схема может принести инвестору, желающему заработать с помощью краткосрочных инвестиций? На предварительной стадии ‘pre-launch’ инвестор платит первый взнос от стоимости объекта в размере 10% (например, 10,000 у.е. при полной стоимости в 100,000 у.е.). Уже на стадии официального объявления о начале продаж застройщик поднимает цену на 10%, таким образом при продаже Вашей недвижимости за 110,000 у.е .( по цене застройщика) с учетом расходов за переоформление сделки, личные вложения инвестора выросли минимум на 50-70%.
Обслуживаемые апартаменты – ключевая сфера долгосрочных инвестиций
Все нарастающими темпами в Дубае продолжает развиваться отрасль туризма. По информации Департамента по туризму и коммерческому маркетингу только за 2007 год в городе появилось 5,900 новый гостиничных номеров, а к 2015 году данные показатели планируется увеличить на 172% в связи с ожидаемым потоком 15 млн. туристов год. Собственно говоря, именно нехватка недвижимости гостиничного типа, в том числе обслуживаемых апартаментов, существенно тормозила развитие данной отрасли.
Понятие «обслуживаемые или сервисные апартаменты» возникло в США в 80-ые годы и применяется по отношению к жилой недвижимости, которая продается в собственность третьим лицам, которые затем могут использовать их для собственных целей (проживать, например) или передать в аренду гостиничному оператору. Снимая жилье на длительный срок, проживающий, таким образом, устраивается почти по-домашнему, и все вопросы обслуживания для него решаются автоматически. Апартаменты обходятся значительно дешевле, чем гостиничные номера такого же класса, за счет увеличения срока аренды и сокращенного набора услуг (скажем, уборка персоналом производится не каждый день, а через день и т.п.).
Чтобы конкурировать с классическими отельными номерами, обслуживаемым апартаментам следует всегда быть на одной планке с конкурентами – это и выгодное расположение, разнообразие удобств и возможностей для отдыха и бизнеса, брендинг и, конечно, непосредственное обслуживание на месте. Тем не менее, уже сейчас можно сказать, что во всем мире данный тип недвижимости завоевывает отдельную нишу на рынке благодаря разнообразию предложений, включающих доступность цен, привлекательные ставки возврата вложений, бесплатное пользование в личных целях и статус полной собственности.
Для инвесторов модель обслуживаемых апартаментов при отеле обычно являются более доходным вложением, чем, например, традиционное жилье в туристических регионах, а главным достоинством остается отсутствие забот по обслуживанию недвижимости.
Ключом к успеху можно считать само название: обслуживаемые апартаменты – это больше, чем просто номера, и даже эксклюзивным сьютам будет с ними сложно соперничать. Обслуживаемые апартаменты – это просторное жилье, где развлекаться, отдыхать, обедать и работать можно в различных зонах, а полностью оборудованная кухня позволяет соблюдать гибкость в графике приема пищи и одновременно сэкономить средства. Благодаря высокому уровню жизни, в Дубае к понятию сервисных апартаментов, как правило, еще прилагаются такие вещи, как обслуживание паркингов, дополнительные коммунальные услуги, первоклассные тренажерные залы, бассейны и спа-центры.
Правильная география
Самыми перспективными районами по осуществлению любого из указанных выше видов инвестиций специалисты компании Dinvest считают уникальные по своим концепциям проекты Dubai Sports City и Dubai Waterfront.
Dubai Sports City
Будучи частью нового развлекательного района Dubailand, Dubai Sports City занимает территорию в 15 млн. кв метров. Это первый в мире город-район, построенный с целью проведения спортивных мероприятий и отдыха одновременно. Если 70% территроии проекта будут занимать стадионы, парки, школы, бассейны, то только 30% территории будет отведено под строительчтво жилой и коммерческой недвижимости, что приводит к большому росту цен на недвижимость этого района. Кроме того, для привлечения туристов, наряду со строительством вилл, таунхаусов, красивых коммерческих и жилых зданий, здесь планируется возвести отели, кинотеатры, торговые и медицинские центры.
Проект планируется реализовать к 2011 году, и кто знает, не завоюет ли Дубай вскоре после этого право на проведение Олимпийских Игр.
Dubai Waterfront
В свою очередь работы по осуществлению проекта Dubai Waterfront стартовали в полную силу год назад и рассчитаны, по оценкам экспертов, на 5-10 лет. Dubai Waterfront представляет собой целый город на воде, расположенный на семи насыпных островах, образующих полумесяц и примыкающих к берегу, на границе с эмиратом Абу-Даби. Согласно строительному плану на островах воздвигнут целый город Madinat Al Arab, охватывающий 10 зон и районов, центром которого станет башня Al Burj – одна из самых высоких в мире.
Инфраструктура Madinat Al Arab будет включать жилые и торговые комплексы, культурные, образовательные, медицинские и деловые центры, причем, по утверждению застройщиков, между различными типами построек будет соблюдаться баланс, а также отдельные участки будут отведены под парки и зоны отдыха. Через Madinat Al Arab будет протекать река, а для яхтсменов откроются интересные возможности: комплекс окружает большая гавань с причалами. Таким образом, вся жизнь этого района будет связана с водой.
