Недвижимость в ОАЭ - законодательные истоки
Шесть лет назад, 5 мая 2002 года, наследный принц Дубая и вице-президент ОАЭ шейх Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум особым декретом позволил продавать землю и жилье иностранцам в Дубае в полную собственность. Данный указ послужил толчком для начала строительного бума, не затихающего и теперь. И только 14 марта 2006 года в свет вышел закон, санкционирующий этот указ. Все это время недвижимость в ОАЭ, приобретенная экспатриантами и инвесторами из-за границы, практически не имела законного статуса, и сама покупка официально называлась «внеплановой».
Несмотря на отсутствие правовых документов, упорядочивающих статус иностранных владельцев и их приобретений, многие люди поверили в благие намерения не родного им государства и за четыре года инвестировали немалые суммы в недвижимость в ОАЭ. Точнее, к весне 2006 года более 13 000 семей уже справили новоселье в готовых квартирах и виллах, и еще 7 000 единиц жилья планируется сдать в этом году. При этом основным логическим доводом покупателей была мысль о том, что правительству эмирата нет смысла убивать курицу, несущую золотые яйца. И они были правы, ведь строительный бум привлек в страну миллиардные капиталы, подтолкнул развитие новых сфер бизнеса, помог городу переступить порог в миллион жителей.
О законной своевременности
Следует отметить, что появление Закона о земле и собственности было как нельзя кстати. Почти четырехлетний бум покупки недвижимости начал затухать, ведь золотой дождь не может литься вечно. Застройщики больше не распродают проекты, находящиеся на стадии разработки планов, в течение нескольких часов. Одним словом, дубайский рынок недвижимости начинает приобретать реалистичные черты, подобно другим развитым государствам с устоявшимися правилами и системами.
С помощью нового правового документа законодательные органы Дубая подхлестнули ситуацию на рынке следующим образом:
Во-первых, нововведение не дало упасть нынешним ценам на жилье на первичном рынке. Начинающая ощущаться стагнация также отошла на второй план, а на определенные проекты цены медленно, но верно поползли вверх. Более того, многие застройщики уже отметили повышение спроса на недвижимость в ОАЭ.
Во-вторых, новый закон заставил начать вкладывать деньги инвесторов-скептиков, не поверивших в систему четыре года назад.
В-третьих, закон увеличил покупательскую активность на вторичном рынке, что тоже приносит определенную прибыль застройщикам.
И последнее. По условиям нового закона за регистрацию собственности теперь надо платить. А это своего рода единоразовый налог, который в состоянии существенно пополнить местную казну.
Было ли это удачное стечение обстоятельств, что закон появился именно сейчас, а все это время правительство трудилось над текстом, не покладая рук? — Не верится… Остается только отдать должное деловым качествам местного руководства.
Что собой представляет сам закон?
Документ состоит из 11 глав, включающих 29 статей. Точное его название в переводе на русский язык гласит — «Закон о регистрации недвижимости».
Статьи в своем содержании дают определения основных понятий, которыми оперирует закон, а также указывают все права и ограничения на владение землей и собственностью в эмирате Дубай и правила их применения с соответствующими поправками. Основное внимание уделено процессу и регламенту регистрации недвижимости в Земельном департаменте.
Важным понятием для понимания положений закона служит «единица жилья». Многоэтажные здания принимаются за единицу жилья, которая должна быть зарегистрирована в единственном числе. Квартиры, находящиеся в здании, будут внесены в реестр дополнительно, с указанием имени владельца.
Если говорить о конкретных вещах, то главными пунктами постановления стали следующие положения: граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на покупку собственности в полное владение, а также в лизинг на 99 лет в любой точке эмирата Дубай; лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива, имеют право на приобретение земли и собственности в полное владение и лизинг в специально отведенных на то территориях (полный список мест будет издан позже). Также всем вышеуказанным категориям лиц было предоставлено право официально регистрировать покупку и статус владельца в Земельном департаменте Дубая. На данный момент регистрационный сбор составляет 2% от стоимости покупки — из них 0,5% взимается с продавца и 1,5% с покупателя. Не исключено, что в ближайшее время процентная ставка может быть пересмотрена.
Уже сейчас известно, что территории, отведенные под недвижимость для иностранцев, это территории, на которых ведут работы три крупнейших девелопера — Nakheel, Emaar и Dubai Properties. Соответственно, недвижимость мелких застройщиков, действующих на участках вышеуказанных компаний, также приобретает статус «фрихолда».
Выдержки из нового Закона о регистрации недвижимости:
Статья № 3
Положения данного закона применяются к недвижимости, расположенной на территории эмирата Дубай.
Статья № 4
Право фрихолда, т.е. полное право собственности, имеют граждане ОАЭ и граждане стран Персидского залива, а также компании, находящиеся в полном владении вышеуказанных лиц.
При согласии правителя Дубая закон также предполагает предоставление права полной собственности и права приобретения недвижимости на 99 лет в лизинг лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, в специально указанных территориях.
Статья № 5
Подлинные документы и юридические постановления, санкционирующие регистрацию недвижимости в эмирате, должны храниться в Земельно-жилищном департаменте.
Перемещение документов за пределы Земельно-жилищного департамента строго воспрещается. Юридические лица и другие эксперты, получившие разрешение на доступ к документам, имеют право их изучать, а также получать заверенные копии.
Статья № 6
Земельно-жилищный департамент является единственным органом, уполномоченным на регистрацию прав владения, а также регистрацию долгосрочных контрактов лизинга, как указано в статье № 4 данного закона.
В соответствии с законом департамент несет следующие обязательства:
1. Назначение и осмотр исследуемых территорий или повторное проведение осмотра и аттестация географических карт.
2. Установление правил, связанных с проведением вышеуказанных осмотров, а также публикация географических карт, имеющих отношение к недвижимости.
3. Подготовка образцов контрактов по недвижимости.
4. Установление правил, связанных с обращением, хранением и уничтожением документов.
5. Установление правил, связанных с использованием компьютеров для введения и хранения данных.
6. Установление правил, связанных с использованием и хранением данных брокеров рынка недвижимости.
7. Установление правил, связанных с оценкой недвижимости.
8. Установление правил, связанных с продажей собственности на аукционах, а также наблюдение за проведением данных аукционов.
9. Установление стоимости работы и услуг департамента.
10. Учреждение филиалов департамента на усмотрение руководства.
Статья № 7
В Земельно-жилищном департаменте должна быть установлена официальная Книга записей с целью внесения в нее прав на недвижимость и их поправок. Записи, внесенные в Книгу, представляют собой неоспоримые ни под каким предлогом доказательства совершенного акта. Записи не подвергаются сомнению за исключением потенциального случая подделки документа.
Статья № 8
Копии документов Книги записей, сохраненные в электронном виде, имеют такую же ценность, что и оригиналы.
Статья № 9
Любые транзакции и сделки по недвижимости, результатом которых является предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, должны быть внесены в Книгу записей. Также в Книге записей должны содержаться окончательные постановления, доказывающие проведение вышеуказанных транзакций и сделок, не считающихся состоявшимися до момента регистрации.
Статья № 10
Передача любых прав на собственность ограничена в случае, если подрядчик не сумел выполнить свои обязательства, независимо от того, предусмотрена ли компенсация при передаче прав или нет.
Статья № 11
Данные о наследовании недвижимости должны быть внесены в Книгу записей, в случае если существуют наследники, обладающие правами наследования. При отсутствии вышеуказанных данных о наследовании в Книге записей подобные дела на рассмотрение не принимаются.
Статья № 12
Департамент имеет право знакомиться и рассматривать аппликационные документы, поданные владельцами с целью зарегистрировать свои права на незарегистрированные земельные территории.
Статья № 13
Самостоятельно, при уведомлении всех сторон, или по просьбе участников регистрационной сделки департамент имеет право на исправление сугубо финансовых ошибок, возникающих в Книге записей.
Статья № 14
Департамент координирует постоянное обновление информации базы данных при уведомлении всех сторон.
Статья № 15
Регистрация зон недвижимости и единиц недвижимости в Книге записей должна основываться на типографических картах расположения и планировок жилья. Каждый жилой район должен иметь собственную карту, в которой будут указаны все единицы жилья и их нумерация.
Каждая единица жилья также должна иметь свою собственную карту, отображающую ее расположение, границы, длину, площадь и прилегающие постройки, а также номера соседних единиц жилья.
Департамент выдает сертификаты на владение собственностью, которые являются основным документом, подтверждающим права владения. Вышеуказанные сертификаты должны включать любые условия, сроки, обязательства и соглашения.
Положения Федерального гражданского закона № 5 о транзакциях от 1985 года и его поправки действуют на все аспекты, не отмеченные в данном законе. Любые сделки или соглашения, совершенные с нарушением данного закона, считаются недействительными.
Данный закон аннулирует положения декрета от 6 ноября 1997 года, касающегося земельных транзакций в Дубае.
Председатель департамента проводит требуемые действия и вводит нужные правила для эффективной работы данного закона.
Закон вступает в силу с момента его официальной публикации (14 марта 2006 года — прим. автора).
Закон №9 от 2009 года
Согласно закону №9 от от 2009 года, внесшего поправку в ст. 11 закона №13 от 2008 года, 1. Перед осуществлением каких-либо действий по отмене контракта, застройщик обязан уведомить Земельный Департамент Дубая о невыполнении покупателем своих обязательств по контракту в части оплаты;
2. Земельный Департамент уведомляет покупателя и дает ему/ей 30-дневный срок на выполнение данных обязательств;
3. Если по истечении 30-дневного периода покупатель не выполнил свои обязательства, следующие положения будут применены:
а. если девелопер завершил строительство по крайней мере 80% проекта, девелопер может оставить себе все уплаченные покупателем деньги, а также потребовать от покупателя уплаты остающегося баланса.
б. если девелопер завершил строительство по крайней мере 60% проекта, девелопер может отозвать контракт и оставить себе 40% от общей стоимости недвижимости, указанной в контракте;
в. если девелопер начал строительство, но построил менее 60% проекта, девелопер может отозвать контракт и оставить себе 25% от общей стоимости недвижимости, указанной в контракте;
г. если строительство проекта не было начато по причинам, находящимся вне контроля девелопера, без каких-либо халатности и нарушений со стороны девелопера, девелопер может отозвать контракт и оставить себе 30% от суммы, уплаченной покупателем.
Под началом строительства понимается передача девелопером строительной площадки контрактору и начало строительных работ в соответствии с дизайном, утвержденным ответственными властями.
Что касается сроков выплаты девелопером покупателю оставшегося баланса, то девелопер обязан выплатить его в течение года или 60 дней с даты перепродажи недвижимости, в зависимости от того, какой из сроков наступит раньше.
RERA может отменить проект, следуя рассмотрению отчетов о его статусе; в этом случае девелопер должен вернуть покупателю все деньги, уплаченные последним.
